Jak wybrać działkę inwestycyjną pod halę magazynową

[2020-07-10]

Działka inwestycyjna jest nieruchomością gruntową przeznaczoną na cele inwestycyjno-przemysłowe. Działki takie najczęściej znajdują się na obrzeżach miejscowości, z uwagi na ich potencjalną uciążliwość dla okolicznych mieszkańców. 
Spis treści

• Co można wybudować na działce inwestycyjnej?
• Jak duża musi być działka pod moją inwestycję?
• Czy dostępność mediów może wpłynąć na dobór działki?
• Czy warto rozpoznać warunki geotechniczne?
• O czym jeszcze warto pomyśleć?
• Gdzie szukać działki na sprzedaż?

W państwowej ewidencji gruntów działki inwestycyjno-przemysłowe oznacza się zgodnie z poniższymi skrótami:

– Ba – tereny przemysłowe,

– Bi – inne tereny zabudowane,

– Bp – zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy.

Obecnie wyszukiwanie działki pod planowaną inwestycję w halę magazynową jest niezwykle proste. Z jednej strony mamy portale udostępniające informacje o potencjalnych możliwościach zakupowych, jak np. portal morizon.pl, z drugiej dostępne są usługi online pozwalające sprawdzić, jaki jest status działek i ich przeznaczenie. 

Wybierając działkę pod nieruchomość, należy jednak pamiętać o kilku kluczowych elementach opisanych poniżej. 

Co można wybudować na działce inwestycyjnej?

Pierwszą czynnością, którą powinniśmy wykonać, jest sprawdzenie, czy dla danego terenu został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Jest to nic innego jak uchwała rady gminy, w której określone jest przeznaczenie danego terenu oraz warunki jego zagospodarowania i zabudowy. Z tego dokumentu można dowiedzieć się m.in. jakie są wytyczne dotyczące kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, tzn. jakie mogą być gabaryty budynków na wyznaczonym obszarze, jak blisko siebie mogą stać kolejne hale, jaka jest intensywność zabudowy, jakie są dominanty wysokościowe, na jakich zasadach można łączyć i dzielić nieruchomości objęte planem miejscowym, jakie są zasady gospodarowania na konkretnych obszarach lub na jakich zasadach chroniony jest i kształtowany układ przestrzenny. 

Jeżeli MPZP nie jest uchwalony, należy wystąpić do gminy o decyzję o warunkach zabudowy (WZ) dla danej działki. Decyzja ta ustala warunki zmiany sposobu zagospodarowania terenu poprzez budowę obiektu budowlanego lub wykonanie innych robót budowlanych.

Jak duża musi być działka pod moją inwestycję?

Wszystko zależy przede wszystkim od typu działalności i wielkości planowanej do wybudowania hali stalowej. W najbardziej komfortowej sytuacji są inwestorzy, którzy posiadają działki z dużym zapasem powierzchni. Nie zawsze jest jednak możliwość i sens inwestowania w działkę o dużej powierzchni. Wybierając działkę „na nasze potrzeby” trzeba przyjrzeć się jej w dwóch podstawowych aspektach – użytkowym oraz uwarunkowań prawnych. 

Aspekt użytkowy jest o wiele łatwiejszy do rozważenia. Chodzi np. o wymiary hal produkcyjnych i magazynowych oraz zaplanowane ciągi komunikacyjne dopasowane do działalności inwestora. Przede wszystkim trzeba pomyśleć o usytuowaniu placu magazynowo-załadowczego bądź dojazdów do doków czy ramp dla ciągników siodłowych z naczepami, zapewniając im jednocześnie miejsce do bezpiecznego manewrowania. 

Uwarunkowania prawne mają pierwszeństwo przed aspektem użytkowym, jednak jedynie w połączeniu z nim umożliwiają wybór właściwej nieruchomości. Jeżeli bowiem działka będzie niewielka, może okazać się, że mamy małą swobodę w sytuowaniu na niej budynku. Przy małych działkach bardzo ważną kwestią jest obciążenie ogniowe w projektowanym budynku oraz potencjalna lub istniejąca zabudowa na działkach sąsiadujących. Jako że wyższe obciążenie ogniowe najczęściej powoduje wzrost kosztów budowy, już na samym początku planowania inwestycji warto założyć lub, jeśli to możliwe, ustalić wielkość obciążenia ogniowego. 

Poniżej cytat z warunków technicznych:

Odległość między zewnętrznymi ścianami budynków niebędącymi ścianami oddzielenia przeciwpożarowego, a mającymi na powierzchni większej niż 65% klasę odporności ogniowej (E), określoną w § 216 ust. 1 w 5 kolumnie tabeli, nie powinna, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, być mniejsza niż odległość w metrach określona w poniższej tabeli:

Zgodnie z powyższą tabelą, jeżeli chcemy wybudować budynek o obciążeniu ogniowym Q > 4.000 MJ/m2, a na sąsiedniej działce już jest budynek o obciążeniu ogniowym Q > 4.000 MJ/m2, to odległość między nimi musi wynosić 20 m. Możemy zmniejszyć tę odległość poprzez budowę ściany oddzielenia ppoż., co jednak z reguły bywa dosyć kosztowne.

Czy dostępność mediów może wpłynąć na dobór działki?

Uzbrojenie terenu w sensie dostępności mediów jest jedną z kluczowych informacji, które powinna być zweryfikowana przed zakupem. W szczególności należy zwrócić uwagę na parametry pracy wodociągu oraz dostępność hydrantów zewnętrznych sieci wodociągowej. A to dlatego, że przepisy przeciwpożarowe określają, iż odległość od hydrantu do zewnętrznego gaszenia pożaru nie może być większa niż 75 m w linii prostej. Dodatkowo średnica i ciśnienie w wodociągu, co determinuje wydajność hydrantu, nie może być mniejsza niż 10 l/s. Co istotne wielkość ta jest ściśle skorelowana z obciążeniem ogniowym budynku. Dlatego jeżeli wydatek hydrantu okaże się niedostateczny wobec obciążenia ogniowego budynku, będziemy zobowiązani do ustalenia źródła zapasowego lub możemy zdecydować o budowie własnego hydrantu zasilanego zestawem hydroforowym. Oba te rozwiązania pociągają za sobą wysokie koszty. 

Pozostałe media są także istotne, np. gazociąg, jeżeli hala ma być ogrzewana lub proces technologiczny wymaga takiego nośnika energii. 

Czy warto rozpoznać warunki geotechniczne?

W idealnym przypadku działka ma przeprowadzone badania geotechniczne, co określa przydatność danego terenu do lokalizacji danej inwestycji budowlanej. Jeżeli ich nie ma – warto je przeprowadzić przed zakupem działki. Badania polegają na ogólnym rozpoznaniu budowy geologicznej i warunków hydrogeologicznych podłoża. Dzięki nim można przewidzieć ewentualne problemy, jakie mogą wystąpić przy budowie, a które związane są ze środowiskiem gruntowo-wodnym, np. konieczność zastosowania nietypowego i kosztownego posadowienia fundamentów lub nawet niemożności zrealizowania na danej działce planowanej inwestycji.

O czym jeszcze warto pomyśleć?

Każda działalność może wymagać sprawdzenia ewentualnych zagrożeń i przeszkód dla planowanej inwestycji, są to jednak sprawy bardzo indywidualne. Kwestie ogólne, które z reguły reguluje MPZP, a co do których warto się upewnić, to m.in.

• czy działka nie znajduje się na terenach zalewowych,
• czy występują strefy ochronne linii elektroenergetycznych, gazociągów, ropociągów wysokiego ciśnienia.

Gdzie szukać działki na sprzedaż?

Przede wszystkim warto rozpocząć poszukiwania od zaufanych wyszukiwarek internetowych, które zawierają wiele ofert sprzedaży działek, jak np. morizon.pl. Dane zawarte na takich stronach dają nam większą pewność, że nie będziemy mieć poczucia straty czasu, gdy znajdziemy już działkę, a ona okaże się już sprzedana. Po wyborze samej działki, już na tym wstępnym etapie warto rozpocząć współpracę z architektem. Inwestor nie musi się znać na szczegółowych aspektach prawnych budowy hali magazynowej, czy innej budowli. Właściwie wybrany architekt, współpracujący od początku z producentem hali, oszczędzi nam wiele nerwów przy przebijaniu się przez gąszcz skomplikowanych przepisów. Dodatkowo już na etapie koncepcji budynek będzie systemowo dopasowany do planowanych rozwiązań, co ostatecznie przełoży się na oszczędność pieniędzy inwestora.

Przeczytaj również nasz poradnik na temat hal magazynowych:

1. Budowa hal magazynowych — co warto wiedzieć?
2. Rodzaje hal magazynowych oferowane przez Borga
3. Wentylacja w halach magazynowych i produkcyjnych